本文摘要：6+1F多层住宅模式研究概要：顶层复式或带阁楼层的6层住宅普遍存在,但由于缺少地方规定展开约束，其建设和审核过程中问题颇多。

6+1F多层住宅模式研究概要：顶层复式或带阁楼层的6层住宅普遍存在,但由于缺少地方规定展开约束，其建设和审核过程中问题颇多。因此明确提出6+1F多层住宅概念，规范其建设条件和技术经济指标核算方法，创建专门的规划管理制度，以保证业主的合法权益和规划管理部门的审核效率。

　　关键词：6+1F，多层住宅，阁楼层，《物权法》　　六层住宅的顶层由于楼层、防水、透气等问题曾多次一度是住宅销售的鸡肋，为减少其销售量，开发商各显神通。进而产生了一种新的多层住宅形式，即第六层之上加上层。

这种加层并不是减少一个大自然层，而是作为顶层的一部分。它形式多样，有局部加层，全部加层；用途也不一，有的作为跃层或复式、有的作为阁楼，甚至有的沦为屋顶花园的一部分。

这种住宅无形中减小了顶层住户的建筑用于面积，也不利于户型多样化，所以甚广不受民众青睐，因此对于多层住宅的销售起着最重要的起到。但是由于产生的时间不宽，形式多样，并没国家规范和地方规定展开约束，导致产权归属于恐慌、设计不符合规范拒绝等问题不断涌现。

给城市规划管理部门带给相当大后遗症，也侵犯了某些业主的合法权益。这一现象引发了笔者的思维，如何才能将这种顶层复式或带阁楼层的6层住宅规范化，制订统一的设计规范、审核标准，判断其合法的产权归属于。基于这一理念，本文兹明确提出6+1F多层住宅的概念，从《物权法》角度论证其合理性，并原作其建设条件和审核计算出来标准，解决问题规划管理中这一实际问题。

　　16+1F多层住宅概念的明确提出　　对于6层住宅的顶层阁楼和复式，虽然《住宅设计规范》[1]以及《建筑设计屏蔽规范》[2]有涉及的条文约束，但是其概念基本还是正处于规范的边缘，为了提升规划管理的科学性、规划设计交流的便利性以及大众化可辨识程度，兹明确提出6+1F概念。　　6+1F多层住宅形式定义：主体建筑层数为6层，但第六层为跃层式住宅或者第六层为复合式住宅或者第七层另设局部阁楼的住宅。且第七层的阁楼或者复合式住宅的第二层就是指第六层住宅室内楼梯转入的住宅。　　之所以原作为+1F，是因为所减少的部分仅有作为第六层的附属层，其功能、套型结构和产权无法独立国家于第六层。

因此这种附属层可远比进大自然层之中，而整栋建筑也仍被视为一种类似的多层住宅。然而其一旦不作为第六层的跃层、复式或者阁楼部分不存在，我们将将其视作独立国家的第七层，设计、建设应当严苛遵循七层住宅的规范拒绝展开。　　26+1F多层住宅现状　　为了理解6+1F多层住宅现状，笔者对多个设有6+1F的居住小区展开了走访调查。

主要对象为楼盘售楼处、物业管理处以及小区业主，问题牵涉到6+1F多层住宅的产权、用于以及销售情况等多方面。　　整体来看，6+1F多层住宅市场销售较好，热门程度较高，但是同时也不存在一些不规范不合理的现象：　　第一、部分小区里+1F被当作单套住宅必要销售，功能结构和产权已独立国家于第六层，换言之，其实质上已变成住宅的第七层。

但是开发商设计建设时又未严苛遵循七层住宅的规范拒绝展开，例如七层及以上的住宅或住户入口层楼面距室外设计地面的高度多达16m以上的住宅必需设置电梯，而这些住宅皆并未设置电梯。　　第二、+1F产权情况更为恐慌。

+1F部分有的业主仅有专项使用权未办理产权注册，有的却与第六层一起办理了房屋产权，而那些独立国家出售的第七层则皆办理了产权注册。　　第三、调查中的所有+1F和第七层的公共楼梯皆并未直通屋顶，且屋顶均为平坡混合的形式，屋顶平台都只有第6楼跃层住户或独立国家成套第七层住户需要用于，这种多层住宅公共楼梯的设计产生了一定的消防安全隐患，同时也影响了业主对屋顶的公共使用权。　　第四、部分小区购房合约中没尤其针对屋顶及屋顶平台的使用权问题的条款，而实质上开发商早已将屋顶平台作为+1的一部分获取给顶层住户用于，这容许了屋顶平台的公共用于性。

调查中找到许多其他楼层的居民必须加装太阳能热水器，却无法用于屋顶平台，这导致业主与业主之间，业主与开发商之间纠纷大大。　　通过以上调查结论由此可知，目前6+1F多层住宅还没构成统一的建设标准，业主纠纷大大，开发商各自为政，管理部门无据可依，这有利于城市的建设和人与自然发展。　　36+1F多层住宅的合法性研究　　6+1F多层住宅从法律层面明确主要牵涉到的是《中华人民共和国物权法》以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件明确应用于法律若干问题的说明》，依据《中华人民共和国物权法》建筑物由专有部分和共计部分包含，业主的建筑物区分所有权则由业主对专有部分的所有权和对共计部分的共计和联合管理的权利所包含(第70条)，根据《说明》第二条和第三条的内容，6+1F中地面以上的六层权属具体，主要问题是牵涉到+1F部分以及其相关联的屋顶以及屋顶平台的权属问题。　　一般来说指出，作为专有部分，沦为区分所有权的客体，应该不具备如下条件：第一，结构上的独立性，即各区分所有部分有客观具体的事实区分，可以独立国家地分列他支配。

所谓客观具体，应以是指区分所有部分之上下及四周均有建筑结构体(楼板、墙壁)围困遮挡。第二，利用上的独立性，即该区分所有部分具备独立国家的进出门户，须利用其他部分辅助才可利用，且不具备独立国家的经济效用。第三，法律上的独立性，①即区分所有权的范围、个数必需借由登记簿的记述展现出出来，以保证交易安全性。

+1F部分四周均有建筑结构体(楼板、墙壁)围困遮挡，结构上具备独立性；我们主张必需由其相连的第六层住户用于，利用上具备独立性；根据建设部《商品房销售面积计算出来及公用建筑面积分摊规则》[3]和《建筑工程建筑面积计算出来规范》[4]规定,+1F部分可以计算出来建筑面积,可以展开产权注册，法律上具备独立性。可见+1F部分除法律规定的顶盖结构、外墙、屋顶等基本结构部分为共计部分外，其余为业主专有部分。

而屋顶部分不论是第六层室外的屋顶顶盖还包括屋顶平台，还是+1F部分的屋顶顶盖，由于不具备结构上、利用上以及法律上的独立性，不是业主的专有部分，不应指出是业主共计部分，根据《说明》第三条也确认了屋顶归属于共计部分。.。

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